La contrattazione preliminare ad effetti anticipati: semplice variante?

La fattispecie del contratto preliminare c.d. «ad effetti anticipati», vera e propria variante del contratto preliminare, è caratterizzata dall’anticipata esecuzione di tutte o di parte delle prestazioni che normalmente seguono il contratto definitivo. Essa ha dato luogo a numerosi problemi di inquadramento e di disciplina applicabile, ragion per cui, partendo dallo scenario delineatosi nei tempi più recenti, la tesi di dottorato ha inteso offrire una risposta alle numerose questioni giuridiche che l’impiego di tale figura negoziale solleva: essa, frutto della prassi contrattuale – e, in particolare, di quella delle compravendite immobiliari – ha, fin dall’inizio in cui ha fatto ingresso nel nostro ordinamento, rappresentato uno strumento efficace al fine di soddisfare le diverse esigenze sorte a livello operativo. In particolare, l’assenza di un quadro normativo di riferimento, unita alla pluralità di soluzioni interpretative offerte, spesso contrarie alla possibilità di ricondurre la fattispecie in esame alla categoria della contrattazione preliminare, ha reso necessaria una preliminare ricostruzione della natura dell’istituto. L’esatta qualificazione giuridica del contratto preliminare «ad effetti anticipati» si pone, invero, quale necessaria premessa al fine di determinare in modo maggiormente compiuto, non solo i rapporti tra il contratto preliminare e il contratto definitivo ma, altresì, gli strumenti di tutela da riconoscere al promissario acquirente nell’ipotesi in cui il bene risulti affetto da vizi o difformità. Il problema del corretto inquadramento dell’istituto, risulta, inoltre, strettamente connesso a quello della qualificazione, in termini di possesso ovvero di mera detenzione, della posizione del promissario acquirente rispetto al bene oggetto di anticipata consegna. La questione, lungi dal porsi quale mero esercizio teorico, comporta, in realtà, considerevoli conseguenze sul piano applicativo, dal momento che il nostro ordinamento prevede una disciplina del possesso che comunemente si ritiene non applicabile alla detenzione.